Γιατί η ζητούμενη τιμή δεν αποτελεί στοιχείο αξίας

Η ζητούμενη τιμή είναι θέση, όχι μέτρηση. Την ορίζει ένας πωλητής που θέλει το υψηλότερο ποσό που αντέχει η αγορά, συχνά με τη συμβουλή κτηματομεσίτη του οποίου η αμοιβή κινείται μαζί της, και δοκιμάζεται μόνο όταν κάποιος συμφωνήσει να την πληρώσει.

Στην αγοραία αξία καταλήγει κανείς από την αντίθετη κατεύθυνση: από καταγεγραμμένες συναλλαγές, αναπροσαρμοσμένες ως προς το εμβαδόν, τον όροφο, τον προσανατολισμό, την κατάσταση, την ηλικία, την πολεοδομική κατάσταση και την ημερομηνία πώλησης. Αν το μόνο ποσό που κρατάτε είναι αυτό που σας δόθηκε, κάθε συζήτηση για την τιμή ξεκινά με τους όρους του πωλητή.

Τι αλλάζει μια εκτίμηση πριν από το πωλητήριο έγγραφο

Πρόκειται για συμβουλή που λαμβάνεται όσο μπορείτε ακόμη να ενεργήσετε βάσει αυτής. Κάνει τρία πράγματα:

Δίνει στη διαπραγμάτευσή σας κάτι στο οποίο να στηριχθεί. Μια προσφορά που στηρίζεται σε χρονολογημένες συγκριτικές πωλήσεις είναι διαφορετική συζήτηση από μια προσφορά που είναι απλώς χαμηλότερη, και είναι θέση που μπορείτε να κρατήσετε όταν σας λένε ότι ενδιαφέρεται και άλλος αγοραστής.
Σας επιτρέπει να προγραμματίσετε τα οικονομικά σας. Ιδία συμμετοχή, μεταβιβαστικά τέλη και το κόστος αποκατάστασης όσων εντοπίσει η επιθεώρηση. Η διαφορά μεταξύ τιμής και αξίας κοστίζει πολύ λιγότερο όταν εντοπίζεται πριν υπογράψετε.
Σας δείχνει πότε να αποχωρήσετε. Ορισμένα ακίνητα έχουν δίκαιη τιμή· άλλα έχουν πρόβλημα τίτλου, άδειας ή πρόσβασης, του οποίου η επίλυση κοστίζει περισσότερο από την έκπτωση που σας προσφέρεται.

Ένα σημείο αξίζει να ξεκαθαριστεί. Αν δανείζεστε, η τράπεζα αναθέτει σε δικό της εκτιμητή από τον δικό της κατάλογο, και η έκθεση αυτή μπαίνει στον φάκελο της τράπεζας για τη δική της απόφαση. Οι δύο εκθέσεις κάνουν διαφορετική δουλειά: της τράπεζας απαντά στο δικό της ερώτημα για την εξασφάλισή της· η δική μας απαντά στο δικό σας, για το αν θα αγοράσετε και σε ποια τιμή. Το να έχετε πρώτα το δικό σας ποσό σημαίνει ότι το ποσό του δανειστή, όποτε και αν έρθει, δεν θα σας αιφνιδιάσει. Η διαδικασία του δανειστή περιγράφεται στη σελίδα μας για τις εκτιμήσεις για τραπεζικό δάνειο.

Τι λέει στην πραγματικότητα ο τίτλος

Περισσότερες αγορές ακινήτων στην Κύπρο πάνε στραβά λόγω τίτλου παρά λόγω τιμής. Πρέπει να ξέρετε ποιο από τα πιο κάτω αγοράζετε:

Ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας. Η μονάδα είναι εγγεγραμμένη αυτοτελώς και μπορεί να σας μεταβιβαστεί κατά την ολοκλήρωση.
Δικαίωμα δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου. Δεν έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος. Αυτό που αποκτάτε είναι συμβατικό δικαίωμα, το οποίο προστατεύεται με την κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο, έναντι τίτλου που κατέχει ακόμη ο επιχειρηματίας ανάπτυξης ή που αφορά το μητρικό τεμάχιο. Είναι σύνηθες και δεν αποτελεί αυτομάτως πρόβλημα, αλλάζει όμως τον κίνδυνο που αναλαμβάνετε και το πόσο αξίζει σήμερα το ακίνητο.
Εξ αδιαιρέτου μερίδιο. Ποσοστό επί μεγαλύτερου τεμαχίου και όχι συγκεκριμένη μονάδα — συχνό σε παλαιότερες κατοικίες, οικόπεδα και οικογενειακούς διαχωρισμούς. Η κατοχή μπορεί να έχει διευθετηθεί μεταξύ των συνιδιοκτητών, αυτό όμως δεν αποτελεί νομικό διαχωρισμό και επηρεάζει την αξία.

Το κτηματολογικό μητρώο καταγράφει επίσης τι είναι εγγεγραμμένο σε βάρος του ακινήτου: υποθήκες, επιβαρύνσεις, μνημεία (ΜΕΜΟ) και άλλες επιβαρύνσεις, καθώς και κάθε απαγόρευση μεταβίβασης. Αυτές βαρύνουν το ακίνητο και όχι τον πωλητή, και πρέπει να τακτοποιηθούν πριν από μια καθαρή μεταβίβαση. Εμείς αναφέρουμε τι σημαίνουν για την αξία· η εκκαθάρισή τους είναι εργασία του δικηγόρου σας.

Άδειες, τελική έγκριση και αυθαίρετες εργασίες

Το δεύτερο επαναλαμβανόμενο πρόβλημα είναι η απόκλιση ανάμεσα σε αυτό που κτίστηκε και σε αυτό που αδειοδοτήθηκε. Συγκρίνουμε τα εγκεκριμένα σχέδια με ό,τι υπάρχει επί τόπου: κάλυψη και καλυμμένους χώρους, κλεισμένες βεράντες, δώματα που έγιναν δωμάτια, υπόγεια που μετατράπηκαν σε χώρους διαμονής, μεταγενέστερες επεκτάσεις και βοηθητικά κτίσματα, καθώς και τους ορόφους και τις μονάδες σε σχέση με την άδεια.

Δύο πράγματα προκύπτουν. Όπου δεν έχει εκδοθεί πιστοποιητικό τελικής έγκρισης, καλό είναι να γνωρίζετε γιατί πριν δεσμευτείτε, γιατί αυτό βρίσκεται κανονικά στη διαδρομή προς τον ξεχωριστό τίτλο. Και όπου έγιναν εργασίες χωρίς άδεια, το ερώτημα δεν είναι μόνο αν μπορούν να νομιμοποιηθούν, αλλά με τι κόστος και αν αυτό είναι εφικτό εντός του ποσοστού κάλυψης, του συντελεστή δόμησης και των περιορισμών ύψους της ζώνης. Ορισμένες αυθαίρετες εργασίες είναι θέμα αμοιβής και καθυστέρησης. Άλλες δεν νομιμοποιούνται και πρέπει να κατεδαφιστούν.

Πρόσβαση, κοινόχρηστοι δρόμοι και ρυμοτομία

Η πρόσβαση είναι ζήτημα αξίας εξίσου με νομικό ζήτημα. Μια κατοικία στην οποία φτάνει κανείς μέσα από γη γείτονα, ένας κοινόχρηστος ιδιωτικός δρόμος, ένα μη εγγεγραμμένο μονοπάτι ή ένα δικαίωμα διάβασης που υπάρχει στην πράξη αλλά όχι στο σχέδιο επηρεάζουν όλα το τι θα πληρώσει ένας μελλοντικός αγοραστής.

Το στοιχείο για το οποίο σπάνια ρωτούν οι αγοραστές είναι η πολεοδομική γραμμή. Σχέδια ρυμοτομίας και άλλες πολεοδομικές γραμμές μπορεί να διασχίζουν ένα οικόπεδο, αχρηστεύοντας τμήμα του για σκοπούς δόμησης — ενίοτε ακριβώς τη λωρίδα όπου βρίσκεται το κτίριο. Ελέγχουμε το οικόπεδο σε σχέση με την ισχύουσα πολεοδομική κατάσταση και αναφέρουμε την επίδραση στην αξία. Στις αγορές γης αυτός είναι συχνά ο σημαντικότερος μεμονωμένος παράγοντας· δείτε τη σελίδα μας για την εκτίμηση γης στην Κύπρο.

Αγορά επί σχεδίου ή υπό ανέγερση

Όπου το ακίνητο δεν υπάρχει ακόμη, ή υπάρχει μόνο εν μέρει, η εκτίμηση πρέπει να δηλώνει τι ακριβώς εκτιμά. Αναφέρουμε σε δύο βάσεις:

Ως έχει. Η αξία όσων υφίστανται επί του εδάφους κατά την ημερομηνία επιθεώρησης — η γη, συν ό,τι έχει κτιστεί, στην παρούσα του κατάσταση.
Ως εάν είχε ολοκληρωθεί. Η αξία που θα είχε η ολοκληρωμένη μονάδα, υπό τη ρητή ειδική παραδοχή ότι αποπερατώνεται σύμφωνα με τα εγκεκριμένα σχέδια και τη συμφωνημένη προδιαγραφή.

Η πρώτη σάς λέει τι θα κρατούσατε αν σταματούσε η κατασκευή· η δεύτερη τι συμβατικά αγοράζετε. Οι παραδοχές της δηλώνονται ρητά, γιατί αυτές είναι που αστοχούν — μια προδιαγραφή που υποβαθμίζεται αθόρυβα, μια ημερομηνία που μετατίθεται, ένας κοινόχρηστος χώρος που δεν κτίστηκε ποτέ. Τα στάδια πληρωμών διαβάζονται καλύτερα σε σχέση με το πρώτο ποσό.

Τι χρειαζόμαστε και πότε να ξεκινήσετε

Για να ξεκινήσουμε χρειαζόμαστε τη διεύθυνση και, στον βαθμό που τα έχετε, τα στοιχεία εγγραφής ή τεμαχίου. Τα ακόλουθα συντομεύουν την εργασία:

τίτλος ιδιοκτησίας ή το πωλητήριο έγγραφο, όπου δεν έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος·
κτηματικό και τοπογραφικό σχέδιο·
πολεοδομική άδεια, άδεια οικοδομής και εγκεκριμένα σχέδια·
πιστοποιητικό τελικής έγκρισης, αν έχει εκδοθεί·
το προσχέδιο του πωλητηρίου εγγράφου, το τίμημα και το χρονοδιάγραμμα πληρωμών·
για μονάδα σε ανάπτυξη, η άδεια διαχωρισμού και η κατανομή μεριδίων.

Ως προς τον χρόνο: η συμβουλή αξίζει περισσότερο πριν υπογράψετε και πριν οποιοδήποτε μέρος της προκαταβολής σας καταστεί μη επιστρεπτέο. Οι συμφωνίες κράτησης συχνά λαμβάνουν χρήματα με όρους που κάνουν την αποχώρηση ακριβή, γι' αυτό πείτε μας εξαρχής τι έχετε υπογράψει και ποιες είναι οι προθεσμίες. Η αμοιβή συμφωνείται γραπτώς πριν ξεκινήσει οποιαδήποτε εργασία — δείτε τι κοστίζει μια εκτίμηση. Για τη γενική εικόνα και από τις δύο πλευρές μιας συναλλαγής, δείτε τις εκτιμήσεις για αγοραστές και πωλητές.

Τι δεν είναι μια εκτίμηση

Η έκταση της εργασίας μετρά όσο και τα ευρήματα, ώστε να ξέρετε σε τι παραμένετε εκτεθειμένοι:

Δεν είναι δομική μελέτη. Αναφέρουμε ελαττώματα και καταστάσεις που επηρεάζουν την αξία, δεν αποκαλύπτουμε όμως στοιχεία της κατασκευής, δεν δοκιμάζουμε εγκαταστάσεις και δεν διενεργούμε αξιολόγηση μηχανικού. Όπου αυτό που βλέπουμε το δικαιολογεί, το αναφέρουμε.
Δεν υποκαθιστά τη νομική έρευνα τίτλου. Αναφέρουμε την κατάσταση του τίτλου και των επιβαρύνσεων όπως προκύπτει από τα στοιχεία που έχουμε στη διάθεσή μας, αποκλειστικά για σκοπούς εκτίμησης.
Δεν αντικαθιστά τον δικηγόρο σας. Χρειάζεστε δική σας ανεξάρτητη νομική εκπροσώπηση — όχι τον δικηγόρο του πωλητή, ούτε κάποιον που σας συστήνει ο επιχειρηματίας ανάπτυξης — για να ελεγχθεί το πωλητήριο έγγραφο και να προστατευθεί η θέση σας κατά την ολοκλήρωση.

Αυτό που σας δίνει είναι μια τεκμηριωμένη γνώμη αξίας, ετοιμασμένη σύμφωνα με τα RICS Valuation — Global Standards, η οποία δηλώνει τη βάση αξίας, την ημερομηνία εκτίμησης, την έκταση της επιθεώρησης, τις συγκριτικές πωλήσεις στις οποίες βασίστηκε και κάθε παραδοχή που έγινε, υπογεγραμμένη από τον εκτιμητή που διενήργησε την επιθεώρηση.

Ανάθεση σε εμάς

Ο Michael Efstathiou BSc(Hons), MRICS εκτιμά ακίνητα στην Κύπρο από το 2012. Είναι εγγεγραμμένος στο ΕΤΕΚ, που αποτελεί τη νομική προϋπόθεση για την εκτίμηση ακινήτων εδώ, και εργάζεται σύμφωνα με τα RICS Valuation — Global Standards, έκδοση Δεκεμβρίου 2024, σε ισχύ από 31 Ιανουαρίου 2025.

Στείλτε μας τη διεύθυνση και τα στοιχεία τίτλου ή τεμαχίου, πείτε μας τι έχετε υπογράψει και μέχρι πότε χρειάζεστε την έκθεση, και θα σας επιβεβαιώσουμε γραπτώς την αμοιβή και τους όρους — ή χρησιμοποιήστε τη σελίδα επικοινωνίας.

[email protected] · +357 25254222 · κινητό +357 96569477