Τι είναι η εκτίμηση RICS Red Book;

Το Red Book, σε μία παράγραφο

Το Red Book είναι το RICS Valuation – Global Standards: το υποχρεωτικό εγχειρίδιο κανόνων που ακολουθούν τα μέλη του RICS όταν εκτιμούν ακίνητα. Καλύπτει ποιος μπορεί να εκτιμά, τι πρέπει να συμφωνηθεί με τον πελάτη πριν ξεκινήσει η εργασία, πώς πρέπει να επιθεωρείται και να διερευνάται το ακίνητο, ποιες βάσεις αξίας μπορούν να χρησιμοποιηθούν και τι πρέπει να περιέχει η έκθεση. Δεν είναι καθοδήγηση που μπορεί κανείς να ακολουθήσει ή να αγνοήσει. Για έναν εκτιμητή MRICS είναι υποχρεωτικό, και κάθε απόκλιση από αυτό πρέπει να γνωστοποιείται και να αιτιολογείται.

Ποια έκδοση ισχύει

Η τρέχουσα έκδοση είναι το RICS Valuation – Global Standards, που δημοσιεύθηκε τον Δεκέμβριο του 2024 και ισχύει από τις 31 Ιανουαρίου 2025. Ενσωματώνει τα International Valuation Standards που ισχύουν από την ίδια ημερομηνία. Δεν υπάρχει έκδοση 2026 — αν σας πουν ότι μια εκτίμηση συμμορφώνεται με «Red Book 2026», τέτοιο πράγμα δεν υπάρχει.

Το RICS εκδίδει επίσης το Cyprus National Supplement στο Red Book, το οποίο εφαρμόζει τα παγκόσμια πρότυπα στο κυπριακό δίκαιο και στην πρακτική της αγοράς. Η εκτίμηση κυπριακού ακινήτου από μέλος του RICS θα πρέπει να ετοιμάζεται και υπό τα δύο.

Από τις 1 Σεπτεμβρίου 2016, τα μέλη του RICS που διενεργούν εκτιμήσεις Red Book στην Κύπρο πρέπει να είναι εγγεγραμμένα στο RICS Valuer Registration Scheme (VRS). Η εγγραφή θέτει το έργο του εκτιμητή υπό την εποπτεία του RICS. Είναι εύλογο να το ρωτήσετε σε κάθε εκτιμητή, και ο αριθμός εγγραφής είναι απάντηση μίας γραμμής.

Χωριστά, και πριν από όλα αυτά: η εκτίμηση ακινήτων στην Κύπρο απαιτεί εγγραφή στο ΕΤΕΚ δυνάμει του Νόμου 224/1990. Η ιδιότητα μέλους του RICS δεν την υποκαθιστά. Ένας εκτιμητής που εργάζεται εδώ πρέπει να έχει και τα δύο.

VPS 1: τι συμφωνείται πριν ξεκινήσουμε

Το μέρος του Red Book που σας αφορά περισσότερο ως πελάτη είναι το VPS 1, οι όροι εντολής. Απαιτεί από τον εκτιμητή να καθορίζει γραπτώς τους όρους της εντολής και να λαμβάνει τη συμφωνία του πελάτη πριν από τη διενέργεια της εκτίμησης. Στην πράξη αυτό σημαίνει ότι λαμβάνετε ένα έγγραφο που επιβεβαιώνει, κατ’ ελάχιστο:

• ποιος είναι ο εκτιμητής, ποια η ιδιότητά του και ποια η επάρκειά του να ενεργήσει
• ποιος είναι ο πελάτης και ποια άλλα μέρη δικαιούνται να βασιστούν στην έκθεση
• το ακίνητο ή το δικαίωμα που εκτιμάται
• ο σκοπός της εκτίμησης και η βάση αξίας που απορρέει από αυτόν
• η ημερομηνία εκτίμησης
• το νόμισμα
• η έκταση της επιθεώρησης και των ερευνών, καθώς και τυχόν περιορισμοί τους
• οι πηγές πληροφοριών στις οποίες θα βασιστεί η εκτίμηση
• κάθε παραδοχή και ειδική παραδοχή που θα γίνει
• η μορφή της έκθεσης και τυχόν περιορισμοί στη χρήση, τη διανομή ή τη δημοσίευσή της
• επιβεβαίωση ότι η εκτίμηση ετοιμάζεται σύμφωνα με τα πρότυπα
• πώς η αμοιβή υπολογίζεται
• η διαδικασία χειρισμού παραπόνων, δήλωση ότι η εργασία μπορεί να υπόκειται σε έλεγχο από το RICS, και τυχόν περιορισμός ευθύνης

Δύο πρακτικές συνέπειες. Πρώτον, δεν υπάρχουν εκπλήξεις ως προς το εύρος ή το κόστος: η αμοιβή καθορίζεται γραπτώς και δεν μεταβάλλεται ανάλογα με το ποσό που αναφέρεται. Δεύτερον, οι παραδοχές συμφωνούνται στην αρχή, δεν ανακαλύπτονται στο τέλος — αν η εκτίμηση πρέπει να δεχθεί ως παραδοχή ότι μια αυθαίρετη επέκταση θα νομιμοποιηθεί ή ότι θα εκδοθεί τίτλος ιδιοκτησίας, το γνωρίζετε πριν ξεκινήσει η εργασία, όχι όταν η τράπεζα απορρίψει την έκθεση.

Το Red Book ρυθμίζει επίσης τις επιθεωρήσεις και την τήρηση αρχείων, το περιεχόμενο της έκθεσης, τις βάσεις αξίας και τις παραδοχές, καθώς και τις προσεγγίσεις και τις μεθόδους εκτίμησης. Πρόσθετες απαιτήσεις ισχύουν για συγκεκριμένους σκοπούς — οι εκτιμήσεις για εξασφαλισμένο δανεισμό, για παράδειγμα, έχουν τις δικές τους ειδικές υποχρεώσεις γνωστοποίησης και αναφοράς.

Οι βάσεις αξίας, με απλά λόγια

Η βάση αξίας είναι το ερώτημα στο οποίο απαντά η εκτίμηση. Αν επιλεγεί λάθος βάση, το ποσό είναι άχρηστο, όσο προσεκτική και αν είναι η ανάλυση.

Αγοραία αξία

Το εκτιμώμενο ποσό για το οποίο θα έπρεπε να ανταλλαγεί το ακίνητο κατά την ημερομηνία εκτίμησης μεταξύ πρόθυμου αγοραστή και πρόθυμου πωλητή, σε συναλλαγή σε καθαρά εμπορική βάση, μετά από κατάλληλη προώθηση στην αγορά, όπου και τα δύο μέρη ενήργησαν με γνώση, σύνεση και χωρίς εξαναγκασμό. Προϋποθέτει συνήθη πώληση στην ελεύθερη αγορά — όχι καταναγκαστική πώληση και όχι πώληση σε έναν συγκεκριμένο αγοραστή που τυχαίνει να το επιθυμεί έντονα. Αυτή είναι η βάση πίσω από τις περισσότερες εκτιμήσεις για δανεισμό, πώληση, κληρονομιά και φορολογία.

Αγοραίο ενοίκιο

Η ίδια έννοια εφαρμοσμένη στην εκμίσθωση: το ενοίκιο που θα έπρεπε να επιτυγχάνει το ακίνητο κατά την ημερομηνία εκτίμησης, με δηλωμένους όρους μίσθωσης, μεταξύ πρόθυμων μερών σε καθαρά εμπορική βάση. Οι όροι της μίσθωσης έχουν την ίδια σημασία με το ίδιο το ακίνητο, γι’ αυτό και αναφέρονται στην έκθεση.

Εύλογη αξία

Χρησιμοποιείται κυρίως για σκοπούς χρηματοοικονομικής αναφοράς: η τιμή που θα λαμβανόταν για την πώληση ενός περιουσιακού στοιχείου σε ομαλή συναλλαγή μεταξύ συμμετεχόντων στην αγορά κατά την ημερομηνία επιμέτρησης. Στις περισσότερες, αν και όχι σε όλες τις περιπτώσεις, δίνει το ίδιο ποσό με την αγοραία αξία. Όταν ο λογιστής ή ο ελεγκτής σας ζητά εύλογη αξία, πείτε το μας — αλλάζουν οι απαιτήσεις της έκθεσης.

Επενδυτική αξία (αξία για τον συγκεκριμένο κάτοχο)

Η αξία του ακινήτου για συγκεκριμένο ιδιοκτήτη ή υποψήφιο ιδιοκτήτη, με βάση τους δικούς του στόχους, τη φορολογική του θέση και το κόστος κεφαλαίου του. Δεν είναι αγοραία αξία και δεν είναι εναλλάξιμη με αυτήν. Απαντά στο ερώτημα «τι αξίζει αυτό για εμένα;», που συχνά είναι το ερώτημα που πραγματικά έχει ένας επενδυτής.

Εκτίμηση Red Book σε σύγκριση με απλή εκτίμηση τιμής

Η εκτίμηση τιμής ενός κτηματομεσίτη είναι μια εμπορική άποψη για το τι θα μπορούσε να πιάσει ένα ακίνητο. Μπορεί να είναι καλά τεκμηριωμένη. Είναι όμως διαφορετικό προϊόν.

Η ίδια διάκριση ισχύει και για τη Γενική Εκτίμηση του Κτηματολογίου. Έχει ημερομηνία βάσης την 1η Ιανουαρίου 2021 και παράγεται με μαζική εκτίμηση για φορολογικούς σκοπούς. Το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας αναφέρει ότι δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί για πωλήσεις, επενδύσεις ή δανεισμό. Δεν είναι αγοραία αξία, και καμία προσαρμογή σε λογιστικό φύλλο δεν τη μετατρέπει σε αγοραία αξία.

Γιατί την απαιτούν οι τράπεζες και τα δικαστήρια

Τράπεζες. Η Οδηγία της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου για τις Διαδικασίες Χορήγησης και Αναθεώρησης Πιστωτικών Διευκολύνσεων απαιτεί από τους δανειστές να τηρούν εγκεκριμένο κατάλογο (πάνελ) ανεξάρτητων εκτιμητών, να επαληθεύουν ετησίως την ασφάλεια επαγγελματικής ευθύνης κάθε εκτιμητή και να απαιτούν από τον εκτιμητή να γνωστοποιεί οποιαδήποτε σχέση με τον αγοραστή ή τον πωλητή. Η Οδηγία αναγνωρίζει το RICS Red Book, τα European Valuation Standards και τα International Valuation Standards. Ο δανειστής χρειάζεται ένα έγγραφο που εντάσσεται σε αυτό το πλαίσιο και αντέχει στον δικό του πιστωτικό και ελεγκτικό έλεγχο.

Δικαστήρια. Το δικαστήριο χρειάζεται μια γνώμη που μπορεί να ελεγχθεί. Μια έκθεση Red Book αναφέρει τη βάση της, την ημερομηνία της, τις παραδοχές της, τα στοιχεία της και τη συλλογιστική της, και υπογράφεται από εκτιμητή που μπορεί να αντεξεταστεί για καθένα από αυτά. Μια γνώμη χωρίς δηλωμένη βάση δεν μπορεί να ελεγχθεί, οπότε έχει μικρή βαρύτητα.

Όλοι οι υπόλοιποι. Ο λόγος είναι ο ίδιος για έναν ιδιώτη αγοραστή όπως και για μια τράπεζα: δικαιούστε να γνωρίζετε σε ποιο ερώτημα δόθηκε απάντηση, με ποια ημερομηνία, με βάση ποια στοιχεία και από ποιον.

Ζητήστε εκτίμηση Red Book

Πείτε μας το ακίνητο και τον σκοπό. Θα επιβεβαιώσουμε γραπτώς τη βάση αξίας, τις παραδοχές, τη μορφή της έκθεσης και την αμοιβή πριν ξεκινήσει οποιαδήποτε εργασία.

[email protected] · +357 25254222 · κινητό +357 96569477