Εκτιμήσεις για φόρο κεφαλαιουχικών κερδών και τιμές 1ης Ιανουαρίου 1980

Πώς λειτουργεί ο κυπριακός φόρος κεφαλαιουχικών κερδών, συνοπτικά

Ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών επιβάλλεται με συντελεστή 20% επί των κερδών από τη διάθεση ακίνητης ιδιοκτησίας που βρίσκεται στην Κύπρο. Καλύπτει επίσης κέρδη από μετοχές εταιρειών που κατέχουν τέτοια ακίνητα.

Από την 1η Ιανουαρίου 2026 το κριτήριο για τις μετοχές αυστηροποιήθηκε. Οι μετοχές εμπίπτουν στη φορολογία όταν αντλούν τουλάχιστον 20% της αγοραίας τους αξίας από κυπριακή ακίνητη ιδιοκτησία. Το προηγούμενο όριο ήταν 50%. Οι ομιλικές δομές που βρίσκονταν εκτός φορολογίας με το παλαιό κριτήριο θα πρέπει να επανεξεταστούν.

Ο φόρος επιβάλλεται στο κέρδος, όχι στην τιμή. Το κέρδος είναι το προϊόν της διάθεσης μείον την εκπιπτόμενη βάση, μείον την αναπροσαρμογή για τον πληθωρισμό, μείον οποιαδήποτε εφ’ όρου ζωής απαλλαγή σας απομένει.

Γιατί η 1η Ιανουαρίου 1980 είναι το σημείο αναφοράς

Ο κυπριακός φόρος κεφαλαιουχικών κερδών υπολογίζει μόνο τα κέρδη που προκύπτουν από την 1η Ιανουαρίου 1980 και μετά. Ό,τι προηγείται της ημερομηνίας αυτής βρίσκεται εκτός φορολογίας.

Αυτό δίνει δύο πιθανά σημεία εκκίνησης:

• Ακίνητο που κατεχόταν την 1η Ιανουαρίου 1980. Η εκπιπτόμενη βάση είναι η αγοραία αξία του ακινήτου την 1η Ιανουαρίου 1980.
• Ακίνητο που αποκτήθηκε μετά την ημερομηνία αυτή. Η εκπιπτόμενη βάση είναι το κόστος κτήσης, πλέον το κόστος τυχόν βελτιώσεων, το καθένα στην πραγματική του ημερομηνία.

Για ακίνητο που βρίσκεται σε μια οικογένεια επί δεκαετίες, η τιμή του 1980 είναι συνήθως το μεγαλύτερο μεμονωμένο ποσό στον υπολογισμό. Μια χαμηλή ή ατεκμηρίωτη τιμή 1980 διογκώνει το φορολογητέο κέρδος και μαζί τον φόρο.

Ο φορολογούμενος οφείλει να τεκμηριώσει την τιμή του 1980, και το Τμήμα Φορολογίας θα απαιτήσει να είναι υποστηριγμένη. Στην πράξη αυτό σημαίνει αναδρομική εκτίμηση από προσοντούχο εκτιμητή, με παράθεση των στοιχείων που τη στηρίζουν.

Τι περιλαμβάνει μια αναδρομική εκτίμηση του 1980

Η αναδρομική εκτίμηση είναι γνώμη περί αγοραίας αξίας σε παρελθούσα ημερομηνία, διαμορφωμένη με βάση τα στοιχεία που θα είχε στη διάθεσή του ο εκτιμητής κατά την ημερομηνία εκείνη. Δεν είναι η σημερινή αξία προεξοφλημένη προς τα πίσω.

Η εργασία μας σε μια εκτίμηση του 1980 στηρίζεται συνήθως στα εξής:

• Τον τίτλο ιδιοκτησίας και το ιστορικό εγγραφών του τεμαχίου ή της μονάδας.
• Το κτηματικό σχέδιο και τη φυσική έκταση και τα όρια όπως ήταν το 1980.
• Στοιχεία πωλήσεων του Κτηματολογίου της περιόδου εκείνης, όπου μπορούν να εξασφαλιστούν για την περιοχή.
• Το πολεοδομικό καθεστώς και τη ζώνη όπως ήταν το 1980, που συχνά διαφέρουν ουσιωδώς από τα σημερινά.
• Την κατάσταση της οικοδομής κατά την ημερομηνία εκείνη, την ηλικία, την κατασκευή και τις υπηρεσίες της, όπως προκύπτουν από τον τίτλο, από τα αρχεία του ιδιοκτήτη και από φωτογραφίες όπου υπάρχουν.
• Τις υποδομές και την πρόσβαση στο τεμάχιο κατά την εποχή εκείνη.

Η έκθεση δηλώνει τη βάση αξίας, την ημερομηνία εκτίμησης, τις παραδοχές που έγιναν, τα στοιχεία στα οποία στηριχθήκαμε και τα όρια των στοιχείων αυτών. Ετοιμάζεται σύμφωνα με το RICS Valuation – Global Standards, το Red Book. Ο Michael Efstathiou MRICS είναι εγγεγραμμένος στο ΕΤΕΚ, το Επιστημονικό Τεχνικό Επιμελητήριο Κύπρου, που αποτελεί τη νόμιμη προϋπόθεση για την εκτίμηση ακινήτων στην Κύπρο.

Οι εφ’ όρου ζωής απαλλαγές αυξήθηκαν την 1η Ιανουαρίου 2026

Οι προσωπικές απαλλαγές είναι εφ’ όρου ζωής και όχι ανά πώληση. Μόλις εξαντληθούν, χάνονται. Αυξήθηκαν με ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2026.

Η απαλλαγή για την κύρια ιδιωτική κατοικία συνοδεύεται από προϋπόθεση πενταετούς διαμονής. Το συνολικό ανώτατο όριο περιορίζει το σύνολο που μπορείτε να διεκδικήσετε σε όλη τη ζωή σας, όποιον συνδυασμό απαλλαγών και αν χρησιμοποιήσετε.

Αναπροσαρμογή για τον πληθωρισμό

Η εκπιπτόμενη βάση δεν παραμένει σε τιμές του 1980. Τα κόστη αναπροσαρμόζονται για τον πληθωρισμό από την ημερομηνία τους μέχρι την ημερομηνία της διάθεσης, με βάση τον κυπριακό Δείκτη Τιμών Καταναλωτή.

Σε διάστημα τεσσάρων δεκαετιών η αναπροσαρμογή αυτή είναι σημαντική. Είναι επίσης μηχανική, γεγονός που καθιστά την ακρίβεια της υποκείμενης τιμής του 1980, και τις ημερομηνίες που συνοδεύουν κάθε μεταγενέστερο κόστος, το στοιχείο που στην πραγματικότητα κρίνει το αποτέλεσμα.

Τι άλλο εκπίπτει

Πέραν του κόστους βάσης και της αναπροσαρμογής για τον πληθωρισμό, εκπίπτουν τα ακόλουθα, όπου σχετίζονται με το ακίνητο που διατίθεται:

• Τόκοι δανείων που σχετίζονται με το ακίνητο.
• Μεταβιβαστικά τέλη.
• Δικηγορικές αμοιβές.
• Προμήθεια κτηματομεσίτη.
• Τεκμηριωμένα κόστη βελτιώσεων.

«Τεκμηριωμένα» είναι η καθοριστική λέξη ως προς τις βελτιώσεις. Τιμολόγια, αποδείξεις, συμφωνίες με εργολάβους και άδειες θα πρέπει να φυλάσσονται μαζί. Οι ατεκμηρίωτες εργασίες δύσκολα διεκδικούνται.

Ανταλλαγές ακινήτων (αντιπαροχή)

Από την 1η Ιανουαρίου 2026, οι ανταλλαγές ακινήτων απαλλάσσονται από τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών 20%, όταν η κατασκευή ολοκληρώνεται εντός πέντε ετών. Πρόκειται για ουσιαστική αλλαγή για τους ιδιοκτήτες γης που παραχωρούν οικόπεδο σε επιχειρηματία ανάπτυξης με αντάλλαγμα μονάδες.

Αξίζει να γνωρίζετε δύο ακόμη απαλλαγές. Η γη που αποκτήθηκε μεταξύ 16 Ιουλίου 2015 και 31 Δεκεμβρίου 2016 σε αγοραία αξία από μη συνδεδεμένα μέρη απαλλάσσεται σε μελλοντική διάθεση, υπό προϋποθέσεις. Επιπλέον, η απαλλαγή για διαθέσεις στο πλαίσιο αναδιάρθρωσης δανείου κύριας κατοικίας ισχύει πλέον μέχρι το όριο των €450.000 και παρατάθηκε μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2030.

Σημείωση για τα χαρτόσημα

Τα χαρτόσημα καταργήθηκαν πλήρως για έγγραφα που υπογράφονται από την 1η Ιανουαρίου 2026 και μετά, με τον Νόμο 239(I)/2025. Πολλές κυπριακές ιστοσελίδες τα αναφέρουν ακόμη ως κόστος πώλησης. Δεν αποτελούν κόστος.

Τι χρειαζόμαστε από εσάς

• Τον τίτλο ιδιοκτησίας, ή τον αριθμό εγγραφής και την επαρχία.
• Το κτηματικό σχέδιο, αν το έχετε.
• Οτιδήποτε δείχνει την κατάσταση και την έκταση του ακινήτου κατά την ημερομηνία εκτίμησης: φωτογραφίες, παλαιές άδειες, οικοδομικά σχέδια, έγγραφα κληρονομιάς ή διανομής.
• Στοιχεία και ημερομηνίες των βελτιώσεων, με τιμολόγια όπου υπάρχουν.
• Την προτεινόμενη ημερομηνία διάθεσης, ή την πραγματική.

Αν δεν έχετε όλα τα πιο πάνω, στείλτε μας όσα έχετε. Τα έγγραφα που λείπουν μπορούν συνήθως να εξασφαλιστούν.

Πώς να αναθέσετε εντολή

Στείλτε τα στοιχεία του ακινήτου στο [email protected] ή καλέστε στο +357 25254222. Επιβεβαιώνουμε γραπτώς το αντικείμενο, την αμοιβή και τη βάση αξίας πριν ξεκινήσουμε.

Συνεργαζόμαστε απευθείας με τον λογιστή ή τον δικηγόρο σας όπου αυτό είναι ευκολότερο, και μπορούμε να παραδώσουμε την έκθεση στη μορφή που χρειάζονται για την υποβολή.

Η σελίδα αυτή αποτελεί γενική πληροφόρηση και όχι φορολογική συμβουλή. Ο λογιστής ή ο δικηγόρος σας θα πρέπει να επιβεβαιώσει τη θέση σας πριν ενεργήσετε. Τελευταία αναθεώρηση: Αύγουστος 2026.