Εκτιμήσεις κληρονομιάς και διαχείρισης κληρονομιάς

Δεν υπάρχει φόρος κληρονομιάς, αλλά η εκτίμηση εξακολουθεί να απαιτείται

Η Κύπρος δεν επιβάλλει φόρο κληρονομιάς, και ο φόρος επί της κληρονομιαίας περιουσίας καταργήθηκε με ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2000. Οι διαχειριστές ακούν ενίοτε, για τον λόγο αυτό, ότι δεν χρειάζεται εκτίμηση. Αυτό δεν είναι ορθό.

Βάσει του περί Φορολογίας Κληρονομιάς (Φορολογικές Διατάξεις) Νόμου 78(I)/2000, ο εκτελεστής ή ο διαχειριστής οφείλει να υποβάλει στο Τμήμα Φορολογίας κατάσταση του ενεργητικού και του παθητικού του αποβιώσαντος εντός έξι μηνών από την ημερομηνία θανάτου. Η ακίνητη ιδιοκτησία πρέπει να δηλωθεί σε κάποια αξία στη δήλωση αυτή. Ξεχωριστά, και για διαφορετικό σκοπό, το ακίνητο πρέπει να εκτιμηθεί ώστε να διανεμηθεί η κληρονομιά μεταξύ των κληρονόμων.

Πρόκειται για δύο διακριτές εργασίες, και δεν απαντώνται πάντοτε με το ίδιο ποσό.

Η προθεσμία των έξι μηνών και τα έντυπα

Στην πράξη η σειρά είναι η εξής:

• T.F.701 υποβάλλεται πρώτο
• T.F.78 και T.F.2101 ακολουθούν μόλις εκδοθεί το διάταγμα διαχείρισης

Η υποβολή γίνεται σε έντυπη μορφή, με πρωτότυπες υπογραφές. Η εξάμηνη προθεσμία τρέχει από την ημερομηνία θανάτου, όχι από την έκδοση του διατάγματος διαχείρισης, και το διάταγμα διαχείρισης συχνά καθυστερεί περισσότερο από όσο αναμένουν οι σύμβουλοι της κληρονομιάς. Όπου η κληρονομιά περιλαμβάνει ακίνητη ιδιοκτησία, η εκτίμηση πρέπει να ανατίθεται νωρίς και όχι στο τέλος.

Η αξία που δηλώνεται στη δήλωση πρέπει να μπορεί να τεκμηριωθεί, αν το Τμήμα Φορολογίας ζητήσει να μάθει πώς προέκυψε. Ένα ποσό που βασίζεται σε οικογενειακή ανάμνηση, σε παλαιά συμφωνία ή στη γνώμη κτηματομεσίτη δεν αποτελεί στοιχείο. Το γραφείο μας ετοιμάζει την εκτίμηση στη βάση που απαιτούν το Τμήμα Φορολογίας και ο διαχειριστής, παραθέτει τις συγκριτικές πωλήσεις στις οποίες στηρίχθηκε, και παραδίδει έκθεση που μπορεί να προσκομιστεί αν το ποσό αμφισβητηθεί.

Εκτίμηση για διανομή μεταξύ των κληρονόμων

Όπου η κληρονομιά πρόκειται να διανεμηθεί, η εκτίμηση έχει διαφορετικό βάρος. Είναι το ποσό με το οποίο μετριέται το μερίδιο του ενός αδελφού έναντι του άλλου, και συχνά είναι το ποσό με το οποίο ο ένας κληρονόμος εξαγοράζει τους υπόλοιπους.

Μας ζητείται τακτικά να εκτιμήσουμε:

• ένα μεμονωμένο ακίνητο που θα μεταβιβαστεί σε έναν κληρονόμο, με τους υπόλοιπους να αποζημιώνονται σε μετρητά
• περισσότερα ακίνητα που θα κατανεμηθούν μεταξύ των κληρονόμων ώστε να εξισωθούν τα μερίδια
• αδιαίρετα μερίδια σε τεμάχιο, όπου εκτιμάται το ίδιο το μερίδιο και όχι το σύνολο
• ακίνητο που δεν μπορεί πρακτικά να διαιρεθεί, όπου η πώληση και η διανομή του προϊόντος της είναι η μόνη ρεαλιστική λύση

Όπου ένας κληρονόμος εξαγοράζει τους υπόλοιπους, συνιστούμε να ενημερώνονται όλοι οι κληρονόμοι εξαρχής για το ποιος έδωσε την εντολή στον εκτιμητή και σε ποια βάση, και η έκθεση να κοινοποιείται σε όλους. Μια εκτίμηση που την έχει δει μόνο η μία πλευρά προκαλεί διαφορά που κοστίζει περισσότερο από την ίδια την εκτίμηση.

Αμφισβητούμενες κληρονομιές

Όπου οι κληρονόμοι βρίσκονται ήδη σε διαφωνία, ή όπου έχει αρχίσει δικαστική διαδικασία, η εκτίμηση πρέπει να ετοιμάζεται ως μαρτυρία εμπειρογνώμονα και όχι ως συνήθης έκθεση. Ισχύουν οι υποχρεώσεις των PS 1 και PS 2 του Red Book, περιλαμβανομένων της ανεξαρτησίας, της επάρκειας και της γνωστοποίησης οποιασδήποτε σύγκρουσης συμφερόντων. Δείτε τη σελίδα μας για εκτιμήσεις ως μάρτυρας εμπειρογνώμονας και για δικαστική χρήση.

Πολλαπλά ακίνητα, και ακίνητα που δεν είναι απλή υπόθεση

Οι κληρονομιές στην Κύπρο σπανίως αφορούν ένα μόνο διαμέρισμα σε μία επαρχία. Εκτιμούμε τακτικά ακίνητα σε όλες τις επαρχίες με μία ενιαία εντολή, πράγμα που διατηρεί ενιαία μεθοδολογία και σημαίνει ότι ο διαχειριστής λαμβάνει έναν κατάλογο αντί για πολλές ασύνδετες εκθέσεις.

Εκτιμούμε επίσης τα ακίνητα που περιλαμβάνουν οι περισσότερες κληρονομιές και που οι συνήθεις εκτιμήσεις της αγοράς χειρίζονται κακώς:

• κατοικίες σε χωριά που είναι μερικώς ερειπωμένες, χωρίς στέγη ή δομικά επισφαλείς
• διατηρητέα και παραδοσιακά κτίρια, όπου οι πολεοδομικοί περιορισμοί καθορίζουν την αξία
• γεωργική γη χωρίς οικοδομικά δικαιώματα, και γη της οποίας η πολεοδομική ζώνη άλλαξε μετά την απόκτησή της
• τεμάχια που κατέχονται σε αδιαίρετα μερίδια από περισσότερες γενιές της ίδιας οικογένειας
• ακίνητα με εκκρεμή τίτλο ιδιοκτησίας, ή για τα οποία δεν εκδόθηκε ποτέ ξεχωριστός τίτλος

Τι πρέπει να προσκομίσει ο διαχειριστής

Για να ξεκινήσουμε, παρακαλούμε να μας δώσετε:

• το πιστοποιητικό θανάτου και την ημερομηνία θανάτου
• τους τίτλους ιδιοκτησίας, ή την έρευνα Κτηματολογίου για κάθε ακίνητο
• το διάταγμα διαχείρισης, εφόσον έχει εκδοθεί
• τυχόν στοιχεία διατάγματος ή δικαστικού φακέλου, και τα ονόματα των κληρονόμων
• κλειδιά ή διευθέτηση πρόσβασης, και τα στοιχεία επικοινωνίας όποιου κατέχει το ακίνητο
• τυχόν ενοικιαστήρια έγγραφα, και όποιες πολεοδομικές άδειες ή άδειες οικοδομής κατέχει η οικογένεια

Όπου λείπουν έγγραφα, πείτε μας το. Συνήθως μπορούμε να εργαστούμε με βάση το αρχείο του Κτηματολογίου ενόσω συγκεντρώνονται τα υπόλοιπα, αντί να περιμένουμε.

Η διαχείριση μιας κληρονομιάς

Η διαχείριση μιας κληρονομιάς στην Κύπρο περιλαμβάνει μια προθεσμία, ένα σύνολο εντύπων και μια οικογένεια, συνήθως με αυτή τη σειρά επείγοντος και με την αντίστροφη σειρά δυσκολίας. Εμείς κρατάμε την πρακτική πλευρά: διευθετούμε την πρόσβαση σε χρόνο που βολεύει όποιον κρατά τα κλειδιά, επιθεωρούμε χωρίς να ενοχλούμε το περιεχόμενο, και συνεννοούμαστε με τον διαχειριστή ή τον δικηγόρο, εκτός αν μας ζητηθεί διαφορετικά. Αν περισσότεροι κληρονόμοι θέλουν να παρευρεθούν στην επιθεώρηση, δεν υπάρχει πρόβλημα, και συχνά είναι προτιμότερο.

Η ανάθεση σε εμάς

Στείλτε μας την ημερομηνία θανάτου και τους τίτλους ιδιοκτησίας ή την έρευνα Κτηματολογίου για κάθε ακίνητο, και πείτε μας αν η εκτίμηση χρειάζεται για τη δήλωση της κληρονομιάς, για τη διανομή μεταξύ των κληρονόμων, ή και για τα δύο. Θα επιβεβαιώσουμε γραπτώς το αντικείμενο και την αμοιβή πριν ξεκινήσουμε.

Τελευταία αναθεώρηση: Αύγουστος 2026.

Ζητήστε εκτίμηση κληρονομιάς: [email protected] · +357 25254222 · mobile +357 96569477