Μάρτυρας εμπειρογνώμονας και δικαστικές εκτιμήσεις

Όπου η αξία ενός ακινήτου αμφισβητείται, η υπόθεση συνήθως κρίνεται από την ποιότητα των στοιχείων εκτίμησης και όχι από τα επιχειρήματα που χτίζονται γύρω από αυτά. Η Cyprus Property Appraisals ετοιμάζει εκθέσεις εκτίμησης και μαρτυρία εμπειρογνώμονα για δικηγορικά γραφεία που χειρίζονται πολιτικές, οικογενειακές και διοικητικές διαδικασίες σε όλη την Κύπρο.

Το γραφείο διευθύνεται από τον Michael Efstathiou MRICS, εν ενεργεία από το 2012, εγγεγραμμένο στο ΕΤΕΚ — τη νόμιμη προϋπόθεση για την εκτίμηση ακινήτων στην Κύπρο — και μέλος του RICS Valuer Registration Scheme, το οποίο είναι υποχρεωτικό στην Κύπρο από την 1η Σεπτεμβρίου 2016.

Διαδικασίες για τις οποίες ετοιμάζουμε στοιχεία

• Διαφορές από συμβάσεις, περιλαμβανομένων πωλητηρίων εγγράφων, αγωγών ειδικής εκτέλεσης και συμφωνιών ανάπτυξης
• Απαιτήσεις αποζημίωσης για αναγκαστική απαλλοτρίωση
• Διανομή περιουσίας σε οικογενειακές διαφορές και άλλες διαδικασίες ενώπιον του Οικογενειακού Δικαστηρίου
• Διαλύσεις συνεταιρισμών και διαφορές μεταξύ συνιδιοκτητών
• Διαφορές κληρονομιάς και περιουσίας μεταξύ κληρονόμων
• Απαιτήσεις για επαγγελματική αμέλεια εκτιμητών, κτηματομεσιτών, αρχιτεκτόνων ή μηχανικών
• Αμφισβητήσεις καταναγκαστικής πώλησης και εκποίησης, περιλαμβανομένων διαφορών για την επιφυλασσόμενη τιμή
• Διαφορές για τα μεταβιβαστικά τέλη του Κτηματολογίου, όπου ο Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας έχει υποκαταστήσει τη δηλωθείσα τιμή με δική του εκτίμηση

Αν η διαφορά σας αφορά γη ή κτίρια και το ποσό αμφισβητείται, αξίζει μια συζήτηση πριν κλείσουν τα δικόγραφα.

Το καθήκον προς το δικαστήριο προηγείται

Ο εκτιμητής εμπειρογνώμονας που λαμβάνει εντολή σε δικαστική διαφορά έχει καθήκον προς το δικαστήριο, το οποίο υπερισχύει κάθε καθήκοντος προς τον εντολέα. Στην πράξη αυτό σημαίνει ότι το ποσό είναι το ποσό. Όπου τα στοιχεία στηρίζουν ένα εύρος, η έκθεση δηλώνει το εύρος και το εξηγεί. Όπου η θέση του πελάτη δεν στηρίζεται από τα στοιχεία της αγοράς, το αναφέρουμε εξαρχής, γραπτώς, πριν συνταχθεί έκθεση και πριν δημιουργηθούν έξοδα. Μια έκθεση που δεν αντέχει στην αντεξέταση είναι χειρότερη από καμία έκθεση.

Απορρίπτουμε εντολές όπου υπάρχει σύγκρουση συμφερόντων ή όπου αυτή δεν μπορεί να διαχειριστεί, σύμφωνα με το επαγγελματικό κείμενο του RICS για τις συγκρούσεις συμφερόντων.

Πώς εφαρμόζεται το Red Book σε δικαστικές εργασίες

Πρόκειται για τεχνικό σημείο που συχνά παρανοείται, και έχει σημασία όταν εξετάζεται η έκθεση της άλλης πλευράς.

Το RICS Valuation – Global Standards, που δημοσιεύτηκε τον Δεκέμβριο του 2024 και ισχύει από τις 31 Ιανουαρίου 2025, αντιμετωπίζει τις εκτιμήσεις που ετοιμάζονται για σκοπούς μαρτυρίας εμπειρογνώμονα και δικαστικών διαφορών ως εξαίρεση από την υποχρεωτική εφαρμογή των VPS 1 έως VPS 6. Η εξαίρεση αυτή παρερμηνεύεται συχνά ως να σημαίνει ότι το Red Book δεν εφαρμόζεται στη μαρτυρία εμπειρογνώμονα. Εφαρμόζεται.

Το PS 1 (συμμόρφωση με τα πρότυπα όπου παρέχεται γραπτή εκτίμηση) και το PS 2 (δεοντολογία, επάρκεια, αντικειμενικότητα και γνωστοποιήσεις) εξακολουθούν να δεσμεύουν πλήρως τον εκτιμητή. Το PS 2 απαιτεί, μεταξύ άλλων:

• κατάλληλα προσόντα και ιδιότητα μέλους επαγγελματικού σώματος
• τρέχουσα γνώση των τοπικών και διεθνών αγορών στις οποίες δραστηριοποιείται ο εκτιμητής
• συμμόρφωση με τις απαιτήσεις του RICS για τις συγκρούσεις συμφερόντων
• τήρηση του RICS Valuer Registration Scheme

Το RICS εκδίδει επίσης το Cyprus National Supplement, το οποίο πραγματεύεται το τοπικό νομοθετικό πλαίσιο και τις συνθήκες αγοράς μέσα στις οποίες ετοιμάζονται οι κυπριακές εκτιμήσεις.

Στην πράξη, η εξαίρεση απαλλάσσει την έκθεση από το τυποποιημένο πρότυπο αναφοράς των VPS, ώστε να μπορεί να δομηθεί για το δικαστήριο και να στοχεύει στα επίδικα θέματα των δικογράφων, ενώ οι υποχρεώσεις δεοντολογίας και επάρκειας παραμένουν αμετάβλητες. Δεν πρόκειται για χαλάρωση των προτύπων.

Τι περιέχει η έκθεση

Οι εκθέσεις γράφονται για να διαβαστούν από δικαστή και να ελεγχθούν από τον αντίδικο δικηγόρο. Μια τυπική έκθεση παραθέτει:

• την εντολή, την ταυτότητα του εντολέα, το ερώτημα που καλείται να κρίνει το δικαστήριο και την ημερομηνία εκτίμησης
• τα προσόντα, την εγγραφή και τη σχετική εμπειρία του εμπειρογνώμονα
• δήλωση ανεξαρτησίας, δήλωση του καθήκοντος προς το δικαστήριο και κάθε συμφέροντος που γνωστοποιείται βάσει του PS 2
• τη νομική και φυσική περιγραφή του ακινήτου, από τον τίτλο ιδιοκτησίας, το κτηματικό σχέδιο και τα στοιχεία πολεοδομικής ζώνης
• την έκταση της επιθεώρησης και τυχόν περιορισμούς σε αυτήν
• τη βάση αξίας που υιοθετήθηκε και τον λόγο για τον οποίο είναι η ορθή βάση για το επίδικο ζήτημα
• τη μεθοδολογία εκτίμησης, με τις συγκριτικές πωλήσεις να παρατίθενται πλήρως και κάθε αναπροσαρμογή να αιτιολογείται και να ποσοτικοποιείται
• τις ειδικές παραδοχές, όπου δίνονται ως οδηγία ή συμφωνούνται, προσδιορισμένες ως τέτοιες
• τη γνώμη περί αξίας και τυχόν εύρος γύρω από αυτήν
• κατάλογο των εγγράφων στα οποία στηριχθήκαμε και τη δήλωση αληθείας

Όπου η άλλη πλευρά έχει παρουσιάσει έκθεση, μπορούμε επίσης να ετοιμάσουμε γραπτή κριτική της μεθοδολογίας και των συγκριτικών της στοιχείων, καθώς και σημείωμα με τα σημεία που προσφέρονται για αντεξέταση.

Από την εντολή μέχρι την ακρόαση

Εντολή. Συμφωνούμε γραπτώς το αντικείμενο, την ημερομηνία εκτίμησης, τη βάση αξίας και την αμοιβή πριν ξεκινήσει η εργασία, και διενεργούμε έλεγχο σύγκρουσης συμφερόντων.

Έγγραφα. Μας παρέχετε τον τίτλο ιδιοκτησίας, τα δικόγραφα ή σύνοψη των επίδικων θεμάτων, και τυχόν πολεοδομικά, χωρομετρικά ή συναλλακτικά έγγραφα.

Επιθεώρηση. Το ακίνητο επιθεωρείται επί τόπου. Όπου η πρόσβαση δεν επιτρέπεται ή είναι αδύνατη, η έκθεση το αναφέρει και εξηγεί την επίδραση στη γνώμη μας.

Στοιχεία. Οι συγκριτικές πωλήσεις συλλέγονται και επαληθεύονται, και η ανάλυση τεκμηριώνεται ώστε να μπορεί να αναπαραχθεί.

Προσχέδιο και έκθεση. Παρέχεται προσχέδιο αποκλειστικά για διόρθωση πραγματικών στοιχείων. Τα σχόλια επί των πραγματικών στοιχείων είναι ευπρόσδεκτα· η γνώμη δεν αποτελεί αντικείμενο διαπραγμάτευσης.

Συζητήσεις εμπειρογνωμόνων. Όπου το δικαστήριο δίνει οδηγίες στους εμπειρογνώμονες να συναντηθούν και να περιορίσουν τα επίδικα θέματα, παρευρισκόμαστε και ετοιμάζουμε την κοινή δήλωση.

Προφορική μαρτυρία. Όπου η υπόθεση εκδικάζεται, τη μαρτυρία δίδει ο εκτιμητής που υπέγραψε την έκθεση και απαντά για αυτήν κατά την αντεξέταση. Οι ημερομηνίες ακρόασης κρατούνται μόλις οριστούν, και σας ενημερώνουμε εξαρχής εάν ορισμένη ημερομηνία δεν μπορεί να καλυφθεί.

Εντολές σε κοινό εμπειρογνώμονα

Όταν και οι δύο πλευρές συμφωνούν να αναθέσουν σε έναν εκτιμητή, η εντολή θα πρέπει να δίδεται από κοινού και γραπτώς, και να καταγράφει την ημερομηνία εκτίμησης, τη βάση αξίας, το ακίνητο και τα ερωτήματα που καλείται να απαντήσει ο εμπειρογνώμονας. Η έκθεση αποστέλλεται ταυτόχρονα και στις δύο πλευρές, και κάθε μεταγενέστερο ερώτημα προς τον εμπειρογνώμονα υποβάλλεται από κοινού.

Ο κοινός εμπειρογνώμονας κοστίζει λιγότερο από δύο εμπειρογνώμονες και συνήθως οδηγεί ταχύτερα σε διευθέτηση, καθώς δεν υπάρχει ανταγωνιστικό ποσό προς αμφισβήτηση. Δεν ενδείκνυται όταν η διαφορά των μερών αφορά τα ίδια τα πραγματικά περιστατικά και όχι την αξία· σε τέτοια περίπτωση το επισημαίνουμε κατά το στάδιο του αιτήματος και όχι αφού καταβληθεί η αμοιβή.

Πώς να μας αναθέσετε εντολή

Δεχόμαστε εντολές από δικηγορικά γραφεία και, όπου ενδείκνυται, απευθείας από τους διαδίκους. Για να ανοίξετε υπόθεση, στείλτε μας τον τίτλο ιδιοκτησίας ή την έρευνα Κτηματολογίου, σύντομο σημείωμα για τη διαφορά και την ημερομηνία εκτίμησης που απαιτείται, καθώς και την ημερομηνία της ακρόασης αν έχει οριστεί. Θα επιβεβαιώσουμε γραπτώς το αντικείμενο, την αμοιβή και τη διαθεσιμότητά μας, μαζί με τον έλεγχο σύγκρουσης συμφερόντων, πριν ξεκινήσει οποιαδήποτε εργασία.

Τελευταία αναθεώρηση: Αύγουστος 2026.

Συζητήστε μια ανάθεση: [email protected] · +357 25254222 · κινητό +357 96569477