Καταναγκαστική πώληση, εκποίηση και αναγκαστική απαλλοτρίωση

Αν λάβατε Ειδοποίηση ΙΒ από τον δανειστή σας, έχετε δέκα ημέρες για να διορίσετε δικό σας ανεξάρτητο εκτιμητή. Τηλεφωνήστε στο +357 96569477.

Δύο καταστάσεις αποδίδουν αξία στο ακίνητό σας χωρίς τη συμφωνία σας: ένας δανειστής που εκτελεί υποθήκη, και μια δημόσια αρχή που απαλλοτριώνει γη. Και στις δύο, το ποσό που τελικά χρησιμοποιείται επηρεάζεται καθοριστικά από το αν κινηθήκατε έγκαιρα. Και στις δύο, οι περισσότεροι ιδιοκτήτες κινούνται αργά.

Το γραφείο μας ενεργεί για ιδιοκτήτες ακινήτων, και για τους δικηγόρους που τους συμβουλεύουν, και στις δύο περιπτώσεις.

Εκποίηση και καταναγκαστική πώληση

Το πλαίσιο της εκποίησης βρίσκεται στο Μέρος VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου Ν.9/1965, όπως προστέθηκε με τον τροποποιητικό Νόμο 142(I)/2014. Κινείται γρήγορα, και το σημαντικότερο βήμα του ανήκει σε εσάς.

Το δεκαήμερο μετά την Ειδοποίηση ΙΒ

Μόλις ο ενυπόθηκος δανειστής επιδώσει την Ειδοποίηση ΙΒ, ο ενυπόθηκος οφειλέτης έχει δέκα ημέρες για να διορίσει ανεξάρτητο εκτιμητή. Ο ενυπόθηκος δανειστής διορίζει έναν δεύτερο. Το άρθρο 44Δ απαιτεί δύο ανεξάρτητες εκτιμήσεις, και η επιφυλασσόμενη τιμή στον πρώτο πλειστηριασμό είναι κατ' ελάχιστον 80% της αγοραίας αξίας όπως αυτή καθορίζεται από τις εκτιμήσεις αυτές.

Αν δεν διορίσετε εκτιμητή εντός των δέκα ημερών, ο ενυπόθηκος δανειστής μπορεί να διορίσει και τους δύο εκτιμητές. Η αξία που καθορίζει την επιφυλασσόμενη τιμή του ακινήτου σας προσδιορίζεται τότε εξ ολοκλήρου από εκτιμητές που επέλεξε ο δανειστής σας.

Οι δέκα ημέρες δεν είναι πολλές. Περιλαμβάνουν και τον χρόνο που θα αφιερώσετε για να αποφασίσετε αν θα αναθέσετε σε δικηγόρο. Αν σας έχει επιδοθεί ειδοποίηση, τηλεφωνήστε μας πριν καν τελειώσετε την ανάγνωσή της.

Γιατί έχει σημασία η επιφυλασσόμενη τιμή

Το κατώτατο όριο του 80% υπολογίζεται επί της αγοραίας αξίας που καθορίζουν οι δύο εκτιμήσεις. Κάθε ευρώ κατά το οποίο υποτιμάται αυτή η αγοραία αξία μειώνει την επιφυλασσόμενη τιμή, και η επιφυλασσόμενη τιμή είναι η προστασία που στέκεται ανάμεσα στο ακίνητο και σε μια πώληση πολύ κάτω από την αξία του. Κατοικίες που ανακτήθηκαν στην Κύπρο έχουν εκπλειστηριαστεί περίπου 27% κάτω από την αγοραία αξία. Αυτή η απόκλιση είναι ο λόγος για τον οποίο αξίζει να αμφισβητηθεί σοβαρά το στάδιο της εκτίμησης.

Μια εκτίμηση που ετοιμάζεται για τον σκοπό αυτό πρέπει να είναι υπερασπίσιμη. Επιθεωρούμε, συγκεντρώνουμε και επαληθεύουμε συγκριτικές πωλήσεις, και παραθέτουμε πλήρως την ανάλυση, ώστε το ποσό να μπορεί να εξεταστεί από τον άλλο εκτιμητή, από δικηγόρο ή από δικαστήριο.

Αν η διαδικασία έχει ήδη ξεκινήσει

Όπου η επιφυλασσόμενη τιμή αμφισβητείται, ή όπου η διεξαγωγή της διαδικασίας τίθεται υπό αμφισβήτηση, ετοιμάζουμε εκτιμητική μαρτυρία για τη διαδικασία αυτή βάσει των PS 1 και PS 2 του Red Book. Δείτε τη σελίδα μας για εκτιμήσεις ως μάρτυρας εμπειρογνώμονας και για δικαστική χρήση.

Το πλαίσιο αλλάζει

Νέα νομοσχέδια για την αυστηροποίηση των κανόνων εκποίησης βρίσκονταν ενώπιον της Βουλής τον Φεβρουάριο 2026. Η περιγραφή που προηγείται αποτυπώνει το πλαίσιο όπως ίσχυε κατά την τελευταία αναθεώρηση της σελίδας. Πριν στηριχθείτε σε οποιαδήποτε προθεσμία αναφέρεται εδώ, επιβεβαιώστε την τρέχουσα κατάσταση με τον δικηγόρο σας.

Αναγκαστική απαλλοτρίωση και επίταξη

Η αναγκαστική απαλλοτρίωση ακινήτων στην Κύπρο διέπεται από τον περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμο Ν.15/1962, δυνάμει του Άρθρου 23 του Συντάγματος. Η επίταξη ρυθμίζεται από τον Νόμο 21/1962.

Η βάση της αποζημίωσης

Η αποζημίωση βασίζεται στην αγοραία αξία του ακινήτου κατά την ημερομηνία της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη ο αναγκαστικός χαρακτήρας της. Το ακίνητο εκτιμάται σαν να πωλείτο στη συνήθη αγορά, και όχι με έκπτωση που να αντανακλά το γεγονός ότι δεν έχετε επιλογή.

Η προθεσμία ένστασης των 30 ημερών

Υπάρχει προθεσμία 30 ημερών από τη δημοσίευση της γνωστοποίησης στην Επίσημη Εφημερίδα για την υποβολή ένστασης. Όπως και με μια ειδοποίηση εκποίησης, η προθεσμία τρέχει ανεξάρτητα από το αν έχετε λάβει συμβουλή, και η ισχύς μιας ένστασης εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από το αν υπάρχει εκτίμηση να τη στηρίξει.

Μερική απαλλοτρίωση: κατάτμηση και δυσμενής επηρεασμός

Όπου απαλλοτριώνεται μόνο μέρος μιας ιδιοκτησίας — μια λωρίδα κατά μήκος του προσώπου, μια γωνία, ένα τμήμα που διασχίζεται από κάποιο έργο — η αποζημίωση δεν είναι απλώς η αξία της γης που λαμβάνεται. Η εκτίμηση πρέπει να λαμβάνει υπόψη τη μεταβολή της αξίας της γης που παραμένει, περιλαμβανομένων:

• κατάτμηση, όπου η απαλλοτρίωση διαιρεί την ιδιοκτησία ή αφήνει υπόλειμμα που δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί όπως πριν
• δυσμενής επηρεασμός, όπου η εναπομένουσα γη βρίσκεται σε χειρότερη θέση εξαιτίας του έργου ή των εργασιών που εκτελούνται στη γη που απαλλοτριώθηκε

Στις μερικές απαλλοτριώσεις είναι που αποκλίνουν συχνότερα οι εκτιμήσεις του Κτηματολογίου από τις ιδιωτικές εκτιμήσεις, επειδή η επίδραση στην εναπομένουσα γη υποτιμάται εύκολα και ποσοτικοποιείται δύσκολα χωρίς σωστή ανάλυση. Εκτιμούμε την εναπομένουσα γη πριν και μετά, και παραθέτουμε τη διαφορά και τη συλλογιστική πίσω από αυτήν.

Η απόκλιση, και πώς επιλύεται

Οι εκτιμήσεις του Κτηματολογίου και οι ιδιωτικές εκτιμήσεις συχνά καταλήγουν σε διαφορετικά ποσά για την ίδια απαλλοτρίωση. Όπου τα μέρη δεν μπορούν να συμφωνήσουν, το δικαστήριο καθορίζει το τελικό ποσό, και το μέρος με την καλύτερα τεκμηριωμένη εκτίμηση βρίσκεται σε ισχυρότερη θέση. Οι εκθέσεις μας γράφονται με αυτή την κατάληξη υπόψη.

Το δικαίωμα επιστροφής μετά από τρία χρόνια

Αν η απαλλοτριούσα αρχή δεν χρησιμοποιήσει το ακίνητο για τον σκοπό που δηλώθηκε στην απαλλοτρίωση εντός τριών ετών, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει την επιστροφή του. Αν η γη σας απαλλοτριώθηκε πριν από κάποια χρόνια για έργο που δεν κατασκευάστηκε ποτέ, αξίζει να το θέσετε στον δικηγόρο σας.

Μια σημείωση για τη Γενική Εκτίμηση του Κτηματολογίου

Στους ιδιοκτήτες, και στις δύο περιπτώσεις, συχνά παρουσιάζεται η Γενική Εκτίμηση του Κτηματολογίου με ημερομηνία βάσης την 1η Ιανουαρίου 2021 και τους λέγεται ότι αυτή είναι η αξία του ακινήτου τους. Δεν είναι.

Η Γενική Εκτίμηση είναι μέγεθος μαζικής εκτίμησης που παράγεται για φορολογικούς σκοπούς. Το ίδιο το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας δηλώνει ότι δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί για πωλήσεις, επενδύσεις ή δανεισμό. Δεν είναι αγοραία αξία, δεν αφορά το συγκεκριμένο ακίνητο, και δεν πρέπει να γίνεται δεκτή ως η βάση αυτού που θα σας καταβάλει ένας δανειστής ή μια αρχή.

Ξεχωριστά, ο Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας μπορεί να υποκαταστήσει τη δική του εκτίμηση για σκοπούς μεταβιβαστικών τελών, όπου η δηλωθείσα τιμή δεν αντιπροσωπεύει πραγματική αγοραία αξία. Ο αιτητής καταβάλλει επί του ποσού αυτού, και μπορεί στη συνέχεια να ενστεί, να ζητήσει επανεκτίμηση και τελικά να προσφύγει στο δικαστήριο. Ετοιμάζουμε εκτιμήσεις για τέτοιες ενστάσεις.

Η ανάθεση σε εμάς

Αν σας έχει επιδοθεί ειδοποίηση, τηλεφωνήστε αντί να στείλετε email — οι προθεσμίες στον τομέα αυτό είναι σύντομες και τρέχουν από την επίδοση, όχι από τη στιγμή που ο φάκελος φτάνει στον δικηγόρο σας. Έχετε πρόχειρα την ειδοποίηση, τον τίτλο ιδιοκτησίας και, αν την έχετε, την υποθηκευτική τεκμηρίωση. Θα επιβεβαιώσουμε γραπτώς το αντικείμενο και την αμοιβή, και όπου τρέχει δεκαήμερη προθεσμία θα σας πούμε αμέσως αν μπορούμε να ενεργήσουμε εντός αυτής.

Τελευταία αναθεώρηση: Αύγουστος 2026. Ειδικότερα το πλαίσιο της εκποίησης τελούσε υπό προτεινόμενη τροποποίηση ενώπιον της Βουλής τον Φεβρουάριο 2026. Επιβεβαιώστε την τρέχουσα κατάσταση με τον δικηγόρο σας.

Τηλεφωνήστε τώρα για μια ειδοποίηση: +357 96569477 · +357 25254222 · [email protected]