Εκτίμηση χαρτοφυλακίου και περιοδική επανεκτίμηση

Ένα χαρτοφυλάκιο δεν είναι μια στοίβα ξεχωριστών εκτιμήσεων. Όταν τα ακίνητα εκτιμώνται σε διαφορετικούς χρόνους, από διαφορετικά πρόσωπα, σε βάσεις που κανείς δεν κατέγραψε, τα σύνολα δεν αθροίζονται και οι συγκρίσεις σημαίνουν ελάχιστα. Η ανασκόπηση χαρτοφυλακίου διορθώνει πρώτα αυτό: κάθε περιουσιακό στοιχείο εκτιμάται σε δηλωμένη βάση αξίας — συνήθως αγοραία αξία, και αγοραίο ενοίκιο όπου το ακίνητο είναι εκμισθωμένο — κατά μία ενιαία ημερομηνία εκτίμησης.

Η κοινή βάση αξίας και η κοινή ημερομηνία έχουν μεγαλύτερη σημασία από οποιοδήποτε μεμονωμένο ποσό. Ένα σύνολο αριθμών που έχει καταρτιστεί με τον ίδιο τρόπο δείχνει ποια στοιχεία φέρουν την αξία και ποια παραμένουν στάσιμα. Όπου το χαρτοφυλάκιο επανεκτιμάται σε κύκλο, ετησίως ή σε κάθε ημερομηνία αναφοράς, η μεταβολή μεταξύ των ανασκοπήσεων είναι μεταβολή της αγοράς ή των ίδιων των στοιχείων, και όχι αποτέλεσμα του ποιος εκτίμησε τι και πότε. Οι εκθέσεις ακολουθούν το RICS Valuation — Global Standards, ώστε η βάση αξίας και οι παραδοχές να δηλώνονται στο σώμα κάθε εκτίμησης.

Ο πίνακας των περιουσιακών στοιχείων

Το παραδοτέο είναι ένας πίνακας κάθε περιουσιακού στοιχείου, με υποστήριξη τις επιμέρους εκτιμήσεις που βρίσκονται πίσω από αυτόν. Για κάθε στοιχείο καταγράφει:

Τι είναι. Διεύθυνση, τεμάχιο και αριθμός εγγραφής, εμβαδά οικοπέδου και καλυμμένων χώρων, τα κτίρια και η κατάστασή τους, και η τρέχουσα χρήση.
Τη νομική του κατάσταση. Εγγεγραμμένη ιδιοκτησία και μερίδια, κατά πόσο υπάρχει ξεχωριστός τίτλος ή το ακίνητο κατέχεται με πωλητήριο έγγραφο, επιβαρύνσεις που προκύπτουν από την έρευνα, η πολεοδομική ζώνη, και κατά πόσο υπάρχουν άδειες και πιστοποιητικό τελικής έγκρισης. Ό,τι παραμένει ανοικτό καταγράφεται ως ανοικτό και δεν παρακάμπτεται με παραδοχή.
Την αξία του. Το ποσό, τη βάση αξίας, την ημερομηνία και οποιαδήποτε ειδική παραδοχή από την οποία εξαρτάται.
Τα στοιχεία. Τις πράξεις πώλησης, τα στοιχεία ενοικίων ή τα δεδομένα κόστους στα οποία στηριχθήκαμε, και τις αναπροσαρμογές που έγιναν από αυτά προς το συγκεκριμένο ακίνητο.

Οι ιδιοκτήτες χρησιμοποιούν τον πίνακα με διάφορους τρόπους: ως λογιστική αξία για τους λογαριασμούς μαζί με τα δεδομένα που τη στηρίζουν· ως έγγραφο αναφοράς σε συζητήσεις με δανειστές για υφιστάμενες διευκολύνσεις· ως ποσά από τα οποία μπορεί να σχεδιάσει ο φορολογικός σας σύμβουλος και τα οποία μπορεί να αξιοποιήσει ο δικηγόρος σας για τη διαδοχή· και εσωτερικά, ως έναν συμφωνημένο κατάλογο του τι κατέχει ο όμιλος και πόσο αξίζει.

Διακράτηση, πώληση ή ανάπτυξη

Με το χαρτοφυλάκιο σε κοινή βάση, μπορούν να εξεταστούν τα επιμέρους στοιχεία. Για ένα συγκεκριμένο ακίνητο παραθέτουμε πόσο αξίζει ως έχει, πόσο θα άξιζε αν πωλούνταν τώρα, και πόσο θα άξιζε αν υλοποιούνταν η εναλλακτική που εξετάζετε — ανακαίνιση, αλλαγή χρήσης, διαχωρισμός ή ανάπτυξη. Κάθε επιλογή εκτιμάται στην ίδια βάση, με το κόστος και τον χρόνο υλοποίησης να δηλώνονται ξεχωριστά από την αξία στο τέλος. Το αποτέλεσμα δεν είναι οδηγία: είναι μια εκτίμηση κάθε επιλογής με τις παραδοχές της καταγεγραμμένες, ώστε η απόφαση να παραμένει δική σας.

Βέλτιστη χρήση

Η βέλτιστη χρήση είναι μεθοδολογία, όχι περιγραφή φιλοδοξίας. Εξετάζει ποια χρήση είναι φυσικά δυνατή, νομικά επιτρεπτή βάσει της ζώνης και των αδειών που μπορούν να εξασφαλιστούν, και οικονομικά εφικτή· ανάμεσα στις χρήσεις που περνούν και τα τρία κριτήρια, βέλτιστη είναι εκείνη που αποδίδει την υψηλότερη αξία. Μια χρήση που απαιτεί έγκριση την οποία δύσκολα θα εξασφαλίσετε δεν είναι η βέλτιστη χρήση, όσο ελκυστική και αν φαίνεται. Εφαρμοζόμενο σωστά, το κριτήριο συχνά δείχνει ότι η υφιστάμενη χρήση είναι η ορθή.

Αναπτυξιακά τεμάχια: υπολειμματική αξία και βιωσιμότητα

Για ένα αναπτυξιακό τεμάχιο, η αξία προσεγγίζεται συνήθως μέσω υπολειμματικής εκτίμησης: η αξία του ολοκληρωμένου έργου, μείον το κατασκευαστικό κόστος και τις επαγγελματικές αμοιβές, τη χρηματοδότηση, τα νόμιμα τέλη, τα έξοδα πώλησης και την απαιτούμενη απόδοση του επιχειρηματία ανάπτυξης, αφήνοντας το ποσό που μπορεί να πληρωθεί για τη γη. Η μελέτη βιωσιμότητας εκτελεί τους ίδιους υπολογισμούς προς τα εμπρός, για να δείξει κατά πόσο ένα προτεινόμενο έργο καλύπτει το κόστος του και αποδίδει κέρδος.

Η μελέτη βιωσιμότητας δείχνει κατά πόσο ένα έργο λειτουργεί με δεδομένες παραδοχές, και πόσα περιθώρια υπάρχουν πριν πάψει να λειτουργεί. Δεν αποδεικνύει ότι το έργο θα κατασκευαστεί, ότι θα δοθεί άδεια, ότι το κόστος θα παραμείνει σταθερό ή ότι οι μονάδες θα πωληθούν στις αξίες που υποτέθηκαν. Τα υπολειμματικά αποτελέσματα είναι αριθμητικά ευαίσθητα: μικρές μεταβολές στις αξίες πώλησης ή στο κατασκευαστικό κόστος παράγουν μεγάλες μεταβολές στην αξία της γης. Η αποτίμηση παρουσιάζεται επομένως με εκτεθειμένα τα δεδομένα της και με συνημμένη ανάλυση ευαισθησίας, που δείχνει εύρος τιμών και όχι ένα μοναδικό ποσό.

Εκμισθωμένα ακίνητα: στοιχεία ενοικίων και εισόδημα

Όπου το ακίνητο είναι εκμισθωμένο, το εισόδημα εξετάζεται παράλληλα με την κεφαλαιακή αξία: το καταβαλλόμενο ενοίκιο βάσει κάθε μίσθωσης, η διάρκεια και οι πρόνοιες αναθεώρησης, το καθεστώς των εξόδων και ο ενοικιαστής, σε αντιπαραβολή με το αγοραίο ενοίκιο από συγκρίσιμες εκμισθώσεις. Αυτή η απόκλιση, προς οποιαδήποτε κατεύθυνση, είναι συχνά το σημαντικότερο μεμονωμένο στοιχείο για ένα επενδυτικό ακίνητο. Σας δείχνει κατά πόσο το εισόδημα θα πρέπει να αυξηθεί κατά την αναθεώρηση και πόσο από την κεφαλαιακή αξία εξαρτάται από την παραμονή του σημερινού ενοικιαστή. Όπου η αξία προκύπτει από το εισόδημα, η απόδοση που εφαρμόζεται δηλώνεται και εξηγείται. Τα στοιχεία ενοικίων στην Κύπρο είναι σε πολλές περιοχές πιο περιορισμένα από τα στοιχεία πωλήσεων· όπου συμβαίνει αυτό, η έκθεση το αναφέρει.

Τι μπορεί και τι δεν μπορεί να κάνει μια εκτίμηση

Μια εκτίμηση είναι χρήσιμη σε μια διαπραγμάτευση επειδή αντικαθιστά τον ισχυρισμό με τεκμηριωμένη θέση: πόσο αξίζει το ακίνητο με βάση τα στοιχεία, και πού η θέση σας είναι ισχυρή ή αδύναμη. Δεν καθορίζει την τιμή ούτε δεσμεύει την άλλη πλευρά. Ένας αγοραστής μπορεί να πληρώσει περισσότερα ή λιγότερα για δικούς του λόγους. Μια τράπεζα που δανειοδοτεί στην Κύπρο αναθέτει σε δικό της εκτιμητή του πάνελ και δεν θα αποδεχθεί για την πιστωτική της απόφαση έκθεση που ανατέθηκε από τον δανειολήπτη — δείτε τις εκτιμήσεις για τραπεζικό δανεισμό.

Το όριο έχει εξίσου σημασία. Παρέχουμε εκτίμηση ακινήτων και συμβουλές που στηρίζονται στην εκτίμηση. Δεν παρέχουμε επενδυτικές, φορολογικές ή νομικές συμβουλές. Παράγουμε τα ποσά για τα ακίνητα και τη συλλογιστική πίσω από αυτά σε μορφή που μπορούν να αξιοποιήσουν ο λογιστής, ο φορολογικός σας σύμβουλος και ο δικηγόρος σας, και τα συζητούμε απευθείας με τους συμβούλους αυτούς. Εργαζόμαστε δίπλα τους, όχι στη θέση τους, όπως αναφέρεται και στη σελίδα μας για επαγγελματίες. Δεν ενεργούμε ως κτηματομεσίτες σε ακίνητα που εκτιμούμε και η αμοιβή μας ποτέ δεν μεταβάλλεται ανάλογα με το ποσό που αναφέρουμε.

Διαδοχή και διανομή οικογενειακής περιουσίας

Τα οικογενειακά χαρτοφυλάκια είναι τα πιο πιθανά να καταλήξουν σε διαφορά, και η διαφορά αφορά συνήθως την αξία και όχι το δικαίωμα. Όπου η περιουσία διανέμεται μεταξύ κληρονόμων ή μεταβιβάζεται όσο ζει ο ιδιοκτήτης, μια ανεξάρτητη εκτίμηση κάθε στοιχείου σε κοινή βάση και ημερομηνία δίνει σε όλους το ίδιο σημείο εκκίνησης. Δείχνει πόσο αξίζει κάθε τεμάχιο σε σχέση με τα υπόλοιπα, που έχει μεγαλύτερη σημασία από το σύνολο όταν ο στόχος είναι η δίκαιη διανομή, και καθιστά μια άνιση διανομή μετρήσιμη, ώστε να μπορεί να διορθωθεί με μετρητά. Επειδή τα ποσά προέρχονται από πρόσωπο χωρίς συμφέρον στο αποτέλεσμα, δύσκολα απορρίπτονται ως βολικά. Η εργασία με ημερομηνία εκτίμησης την ημερομηνία θανάτου καλύπτεται στη σελίδα μας εκτιμήσεις για κληρονομιά και διαχείριση κληρονομιάς .

Πώς εξελίσσεται μια ανάθεση

Αντικείμενο και παραδοτέο, συμφωνημένα γραπτώς. Τα ακίνητα που περιλαμβάνονται, η βάση αξίας και η ημερομηνία, το επίπεδο επιθεώρησης, η μορφή του πίνακα, το μέρος που δικαιούται να βασιστεί στην έκθεση και η αμοιβή. Τίποτε δεν ξεκινά πριν γίνει αυτό αποδεκτό.
Πρόγραμμα επιθεωρήσεων. Οι επισκέψεις προγραμματίζονται μαζί σας και με τους κατόχους, ώστε η πρόσβαση να διευθετείται μία φορά και όχι ακίνητο προς ακίνητο.
Στοιχεία. Έγγραφα τίτλου και πολεοδομίας, μισθωτήρια και αρχεία ενοικίων, και στοιχεία αγοράς για κάθε επαρχία και κατηγορία ακινήτου.
Προσχέδιο πίνακα. Ο πίνακας και τα υποστηρικτικά ποσά, που σας αποστέλλονται σε προσχέδιο.
Συζήτηση. Μια συνάντηση επί του προσχεδίου, για διόρθωση των πραγματικών στοιχείων και για να καθοριστεί τι θα εξεταστεί περαιτέρω. Τα σχόλια επί των πραγματικών στοιχείων είναι ευπρόσδεκτα· τα ποσά παραμένουν δικά μας.
Τελική έκθεση. Ο πίνακας και οι εκτιμήσεις εκδίδονται σε τελική μορφή, στα ελληνικά ή στα αγγλικά, με τον εκτιμητή διαθέσιμο να τα εξηγήσει στον λογιστή, στον δικηγόρο ή στο διοικητικό σας συμβούλιο.

Πώς να μας αναθέσετε εντολή

Πείτε μας πόσα ακίνητα αφορά, πού βρίσκονται, μέσω ποιου φορέα τα κατέχετε και για ποιον σκοπό γίνεται η ανασκόπηση. Επιβεβαιώνουμε γραπτώς τι καλύπτει η εργασία, τι θα λάβετε και πόσο κοστίζει πριν ξεκινήσει οτιδήποτε. Μιλάτε με τον εκτιμητή που υπογράφει τις εκθέσεις.

[email protected] · +357 25254222 · κινητό +357 96569477